5 min

Belgen kiezen steeds vaker voor tweede verblijf in het buitenland

Nog nooit kochten zo veel Belgen een tweede verblijf in het buitenland. Maar liefst 10 Belgen per dag kopen een woning in Spanje volgens de Consejo General del Notariado (de vereniging van Spaanse notarissen). Een verleidelijke beslissing dus, die toch gepaard gaat met de nodige aandachtspunten. Wij spraken met WIm Vermeulen, één van de specialisten vastgoedfiscaliteit in België en partner van ABN AMRO. Hij vertelt over de fiscale aandachtspunten voor de populairste landen: Frankrijk, Spanje, Portugal en Italië.
Belgen kiezen steeds vaker voor tweede verblijf in het buitenland
Belgen kiezen steeds vaker voor tweede verblijf in het buitenland

Nog nooit kochten zo veel Belgen een tweede verblijf in het buitenland. Maar liefst 10 Belgen per dag kopen een woning in Spanje volgens de Consejo General del Notariado (de vereniging van Spaanse notarissen). Een verleidelijke beslissing dus, die toch gepaard gaat met de nodige aandachtspunten. Wij spraken met Wim Vermeulen, één van de specialisten vastgoedfiscaliteit in België en partner van ABN AMRO. Hij vertelt over de fiscale aandachtspunten voor de populairste landen: Frankrijk, Spanje, Portugal en Italië.

Wim Vermeulen, Tax and Private Client Lawyer at Cazimir
Wim Vermeulen, Tax and Private Client Lawyer at Cazimir

Wim Vermeulen is specialist vastgoedfiscaliteit in zowel binnen- als buitenland. Hij heeft al meerdere publicaties op zijn naam staan. Als advocaat is hij verbonden aan de balie van Brussel. Als expert ter zake is hij een veelgevraagde gastspreker over vastgoed fiscaliteit en successieplanning van onroerend goed. Wim doceert daarnaast ook 'Vastgoed fiscaliteit' aan de Antwerp Management School en 'Aspecten van internationale onroerend goed fiscaliteit' aan de Fiscale Hogeschool.

Een tweede verblijf binnen de Europese Unie, geen fiscaal gedoe?

"Helaas, ook binnen de Europese Unie hanteert elk land eigen fiscale spelregels. Bovendien kunnen er binnen een land regionale verschillen zijn in fiscaliteit. Koopt u een pand via een vennootschap? Dan is er weer een andere regelgeving van toepassing. Daarbij moet men steeds rekening blijven houden met de Belgische fiscus. De aankoop van een (tweede) woning in het buitenland brengt met andere woorden heel wat potentiële valkuilen met zich mee. Daarom is het belangrijk om zich te laten bijstaan door een fiscaal expert."

Waarom beroep doen op een vastgoedadvocaat?

"Dat heeft te maken met de rol van de notaris. Die verschilt namelijk ook van land tot land. In België bijvoorbeeld, is de notaris verantwoordelijk voor de volledige afhandeling van een aankoop. Zo vraagt hij alle nodige documenten op en onderzoekt of het pand vrij is van gebreken en/of lasten. Hij heeft bij ons dus een beschermende en adviserende rol. Hetzelfde geldt voor buurland Frankrijk, maar verschilt dan weer met Italië, Spanje en Portugal. In het geval van Italië kunt u nog rekenen op beperkte bijstand, maar in Spanje en Portugal beperkt de rol van de notaris zich tot het zetten van een handtekening op de akte. Het is de vastgoedadvocaat die dan de rol van 'onze' notaris op zich neemt. Wilt u dus zeker zijn dat u geen kat in de zak koopt, dan neemt u best een vastgoedadvocaat onder de arm."

Liggen de registratierechten lager of hoger dan in België?

De registratierechten liggen in de meeste landen lager dan in België, behalve in Spanje. Daar betaalt u in de meeste regio's 8% à 10%. In Italië betaalt u ook 10%, maar dat percentage wordt alleen toegepast op de kadastrale waarde van het pand, wat uiteindelijk neerkomt op ongeveer 2,5% aan registratierechten. In Frankrijk betaalt u dan weer 5,8% registratierechten op de reële waarde en in Portugal geldt een maximum van 6%."

Belastingvermindering op interesten typisch Belgisch?

"Net als in België komen ook in Spanje en Frankrijk de interesten van een hypothecaire lening in aanmerking voor een belastingvermindering. In Italië en Portugal is dat dan weer niet het geval."

Stel, ik wil verhuren, betaal ik dan belasting op huurinkomsten?

"In België worden reële huurinkomsten niet belast, enkel het kadastraal inkomen. Frankrijk, Italië, Portugal en Spanje heffen dan weer wel belastingen op huurinkomsten. Let op, het is wel verplicht om de huurinkomsten van uw tweede woning in het buitenland ook te melden aan de Belgische fiscus. U wordt daar niet op belast, maar deze inkomsten worden wel in rekening gebracht om het belastingtarief te bepalen op uw totale inkomsten. En hier wordt het pas echt ingewikkeld: Frankrijk, Spanje, Portugal en Italië kennen namelijk geen kadastraal inkomen waardoor u iets vergelijkbaars moet zoeken. Wat dat juist is, is echter niet meer duidelijk door de veroordeling van België door het Europees Hof van Justitie (2014). Wat wel duidelijk is, is dat u iets moet voorleggen. Bepaalde rechtspraak heeft onlangs aanvaard dat u slechts 22,5% van uw bruto buitenlands huurinkomen moet aangeven."

Is vermogensbelasting in het buitenland van toepassing?

"In Frankrijk mag u zich verwachten aan een progressief tarief van 0,5% tot 1,5%, indien u een netto-vermogen heeft van meer dan 1,3 miljoen euro per huishouden. In Spanje wordt een progressief tarief van 0,2% tot 2,5% geheven vanaf 700.000 euro netto per persoon, al zijn er verschillen tussen de regio's. België hanteert net als Portugal en Italië geen zuivere vorm van vermogensbelasting."

En wat met meerwaardebelasting?

"Als u uw tweede verblijf wenst te verkopen betaalt u in de meeste landen wel meerwaardebelasting. In het geval van Portugal spreken we over 14%, in Spanje 19% en in Frankrijk maar liefst 34,5%, maar u geniet er na 22 jaar wel vrijstelling. In België en Italië betaalt u in principe geen meerwaardebelasting als u de woning na 5 jaar verkoopt."

Tweede woonst, tweemaal successierechten betalen?

"Onze fiscus houdt wereldwijd successierechten af als u als Belg in België geregistreerd bent. Maar u kunt de successierechten die u in het buitenland betaalt wel aftrekken van de successierechten die u in België moet betalen op het tweede verblijf. Wat u wel of niet hoeft te betalen en hoeveel dat juist is verschilt erg van land tot land. Zo gelden er geen successierechten in rechte lijn in Portugal. In Italië worden deze vrijgesteld tot een miljoen euro per begunstigde. In Frankrijk betaalt u in rechte lijn successierechten aan een progressief tarief van 5 tot 45 procent."

Hoe zit het met schenkingen?

"Wanneer u een buitenlandse eigendom wenst te schenken betaalt u daar in het land van het eigendom zelf belasting op. In België kunt u onder bepaalde voorwaarden van een vrijstelling genieten. In Portugal geldt een belasting van 0,8% in rechte lijn en tussen echtgenoten. Spanje, Frankrijk en Italië hanteren tarieven die overeenkomen met die van de successierechten. Specifiek voor Spanje wordt er op een schenking ook een meerwaardebelasting geheven", besluit Wim Vermeulen.


Reacties
Er zijn nog geen reacties geplaatst bij dit artikel.